象山縣人民法院

因辦理原告象山**小額貸款有限公司與被告周**、

馮**民間借貸糾紛一案所涉及的房地產項目

資產評估報告聲明

1、注冊資產評估師恪守獨立、客觀和公正的原則，遵循有關法律、法規和資產評估準則的規定，并承擔相應的責任。對評估對象在評估基準日特定目的下的價值進行分析、估算并發表專業意見，是注冊資產評估師的責任；提供必要的資料并保證所提供資料的真實性、合法性、完整性，恰當使用評估報告，是委托方和相關當事方的責任，根據相關法律、法規和資產評估準則，評估結論不應當被認為是對評估對象可實現價格的保證。執行資產評估業務的目的是僅對被評估資產的價值進行估算并發表專業意見，對其法律權屬的確認或發表意見不在我們的執業范圍之內。

2、本評估結論是依據本次評估目的，以繼續使用和公開市場為前提確定的現行市場價值，沒有考慮將來可能承擔的抵押、擔保事宜，以及特殊的交易方式可能追加付出的價格等對其評估結論的影響；評估報告只能用于評估報告載明的評估目的和用途；評估報告只能由評估報告載明的評估報告使用者使用。

3、我們與評估報告中的評估對象沒有現存或者預期的利益關系；與相關當事方沒有現存或者預期的利益關系，對相關當事方不存在偏見。

4、我們已對評估報告中的評估對象及其所涉及資產進行了必要的現場勘查；我們已對評估對象及其所所涉及資產的法律權屬狀況給予了必要的關注，并進行了如實披露，但我們不對評估對象的法律權屬做任何形式的保證。

5、本評估報告中的分析、意見和結論是我們自己公正的專業分析、意見和結論，但受本評估報告中已說明的假設和限制條件的限制。本評估結論應結合本評估報告書正文中的有關特別事項說明一并使用。

6、本評估報告僅供委托人為本報告所列明的評估目的和送交相關主管機關審查使用，除依據法律須公開的情形外，報告的全部或部分內容不得發表于任何公開媒體上，也不得用于本評估報告所述評估目的之外的其他目的。

7、本評估報告書含有若干附件，所有附件均為本評估報告書的正式組成部分，與正文一并使用時有效。

象山縣人民法院

因辦理原告象山**小額貸款有限公司與被告周**、

馮**民間借貸糾紛一案所涉及的房地產項目

資產評估報告摘要

寧波弘正資產評估事務有限公司接受象山縣人民法院的委托，根據國家有關法律、法規和資產評估準則、資產評估原則，采用市場法，按照必要的評估程序，對象山縣人民法院因辦理原告象山**小額貸款有限公司與被告周**、馮**民間借貸糾紛一案所涉及的房地產在2017年12月8日的市場價值進行了評估。

經評估，截至2017年12月8日止，象山縣人民法院委托評估的房地產評估價值為人民幣壹佰肆拾壹萬陸仟叁佰元整（RMB1,416,300.00元），評估結論詳細情況見房地產清查評估明細表。

本報告專為委托方及本報告所列明的評估目的而做。評估報告使用權歸委托方所有并由委托方和被評估單位使用，未經委托方及我們書面同意，此報告或報告中的任何部分不得向他人提供或公開。除依據法律需公開的情形外，報告的全部或部分內容不得發表于任何公開的媒體上。

評估結論有效期為壹年，自評估基準日2017年12月8日起，至2018年12月7日。

以上內容摘自評估報告正文，欲了解本評估項目的全面情況，應認真閱讀評估報告正文，并請充分關注報告正文中披露的特別事項說明。

象山縣人民法院

因辦理原告象山**小額貸款有限公司與被告周**、

馮**民間借貸糾紛一案所涉及的房地產項目

資產評估報告書

寧弘評報字[2017] 52號

象山縣人民法院：

寧波弘正資產評估事務有限公司接受貴法院的委托，根據國家有關法律、法規和資產評估準則、資產評估原則，采用市場法，按照必要的評估程序，對象山縣人民法院因辦理原告象山**小額貸款有限公司與被告周**、馮**民間借貸糾紛一案所涉及的房地產在2017年12月8日的市場價值進行了評估。提供必要的資料并保證所提供資料的真實性、合法性和完整性是委托方和被評估單位的責任，我們的責任是按照資產評估準則計劃和實施評估工作，對評估對象在評估基準日特定目的下的價值進行分析、估算并發表專業意見?，F將資產評估情況及評估結果報告如下：

一、委托方、被評估方

（一）委托方

本次評估的委托方為象山縣人民法院。

（二）被評估方

本次評估被評估方為馮**。

二、評估目的

為象山縣人民法院因辦理原告象山**小額貸款有限公司與被告周**、馮**民間借貸糾紛一案所涉及的房地產市場價值提供參考意見。

三、評估對象和評估范圍概況

本次評估對象為象山縣人民法院因辦理原告象山**小額貸款有限公司與被告周**、馮**民間借貸糾紛一案所涉及的房地產，評估范圍為馮**所有的座落于丹西街道金港花園3幢2單元1403室住宅用房。其中：證載建筑面積134.89m²（象房權證丹西街道字第2010-0102520號房屋所有權證），2008年建造，總層數17層，所在層次為第14層，設計用途為住宅，結構為鋼混；證載土地使用權面積15.94m²（象國用(2010)第02650號國有土地使用證），地號25-001-133-0003-03，土地用途為城鎮住宅用地，使用權類型為出讓，終止日期：2074年9月9日。經現場勘查水電、電梯設施齊全，房屋為毛坯房未經裝修。

丹西街道金港花園東至沿海南線、西至蓬萊路、南至丹南路、北至象山港路，區域周圍環境較好，周邊有象山縣客運中心、聯華超市、天華家具城、東海明珠大酒店、白玉蘭酒店、金港幼兒園、實驗小學、蓬萊菜場等公用設施配套，道路、商服基礎較好。

四、價值類型及其定義

本次評估采用的價值類型為市場價值，其定義如下：

市場價值：是指自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且未受任何強迫的情況下，評估對象在評估基準日進行正常公平交易的價值估計數額。

五、評估基準日

為使評估基準日與擬進行的經濟行為和評估工作日期接近，本項目資產評估的基準日確定為2017年12月8日，為象山縣人民法院出具司法評估委托書的日期。

本報告書中所選用的取價標準、依據均為評估基準日有效的價格標準、依據。

六、評估依據

(一)主要法律法規依據

1、國務院1991年11月16日第91號令《國有資產評估管理辦法》；

2、國家國有資產管理局國資辦發[1992]36號文發布的《國有資產評估管理辦法施行細則》；

3、財政部2001年第14號令《國有資產評估管理若干問題的規定》；

4、《中華人民共和國土地管理法》及其實施條例、《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國城鄉規劃法》、《中華人民共和國城鎮國有房地產出讓和轉讓暫行條例》等房地產相關法律法規。

(二)行為依據

1、象山縣人民法院2017年12月8日提供的（2017）甬象法委評381號司法評估委托書。

(三)準則依據

1、財政部財企[2004]20號發布的《資產評估準則——基本準則》和《資產評估職業道德準則——基本準則》；

2、中評協[2007]189號發布的《資產評估準則——評估報告》等7項資產評估準則；

3、中評協2003年發布的《注冊資產評估師關注評估對象法律權屬指導意見》。

(四)權屬依據

1、象房權證丹西街道字第2010-0102520號房屋所有權證復印件；

2、象國用(2010)第02650號國有土地使用證復印件。

(五)取價依據

1、資產所在地的房地產市場交易價格的調查資料；

2、評估專業人員現場查勘記錄資料及其他評估參考資料。

七、評估方法

本次評估根據評估對象、價值類型、資料收集情況等相關條件，我們采用市場法評估，即通過將評估對象與三個參照物在交易情況、交易日期、區域及個別因素等進行比較、修正，得出三個以上被評資產的比準價格后，再加以平均（簡單平均或加權平均）確定評估對象價值。

其基本公式如下：

評估值=參照物價格×交易情況修正系數×交易日期修正系數×區域因素修正系數×個別因素修正系數。

八、評估程序實施過程和情況

我公司接受委托后，選派評估工作人員，組成評估項目組，于2017年12月8日開始評估前期準備工作，于2017年12月11日正式開始評估工作，2017年12月15日出具評估報告書。整個評估過程包括接受委托及評估準備、資產清查、評定估算、評估匯總、提交報告，具體過程如下：

(一)接受委托

1、寧波弘正資產評估事務有限公司接受象山縣人民法院的委托為本評估項目的評估機構，明確了評估目的、評估對象及范圍和評估基準日及主要資產狀況和對資產評估時間的計劃要求。

2、我公司根據了解到的初步情況，制定評估方案，包括：

（1）提出初步評估計劃時間安排；

（2）確定評估項目負責人和評估人員；

（3）制定要求提供的資產評估申報明細表和資產評估資料清單；

（4）確定資產評估方法。

 (二)資產清查

1、評估人員收集準備相關評估資料；

2、評估人員現場核實資產與驗證相關評估資料；并對相關因素作現場記錄。

(三)評定估算

評估人員對從現場調查收集的資料進行分析，開展市場調研、詢價工作，根據本次評估目的選擇相適應的評估方法和計算公式，評定估算各分項資產的評估價值。

(四)評估匯總和提交報告

根據資產的初步評估結果，進行匯總分析工作，并根據匯總分析情況，對資產評估結果進行調整、修改和完善。

根據評估工作情況，起草資產評估報告書，經內部三級審核，確定資產評估報告書，并向委托方提交正式資產評估報告書。

九、評估假設

1、交易假設：是假定待估資產已經處在交易過程中，并根據待估資產的交易條件等模擬市場進行估價。

2、公開市場假設：是對資產擬進入的市場的條件以及資產在這樣的市場條件下接受何種影響的一種假定。公開市場是指充分發達與完善的市場條件，是指一個有自愿的買方和賣方的競爭性市場，在這個市場上，買方和賣方的地位平等，都有獲取足夠市場信息的機會和時間，買賣雙方的交易都是在自愿的、理智的、非強制性或不受限制的條件下進行。

3、繼續使用假設：繼續使用假設是對資產擬進入市場的條件以及資產在這樣的市場條件下的資產狀態的一種假設。首先被評估資產正處于使用狀態，其次假定處于使用狀態的資產還將繼續使用下去。

十、評估結論

我公司本著獨立、公正、科學、客觀的原則，運用資產評估法定的程序和公允的方法，對被評估方的資產實施了實地勘察、盡職調查和估算。經評估，截至2017年12月8日止，象山縣人民法院委托評估的房地產評估價值為人民幣壹佰肆拾壹萬陸仟叁佰元整（RMB1,416,300.00元），評估結論詳細情況見房地產清查評估明細表。

十一、特別事項說明

1、提供有關資產真實、合法、完整的法律權屬資料是委托方的責任，我們的責任是對其提供的資料作必要的查驗，評估報告不能作為對評估對象和相關資產的法律權屬的確認和保證。若被評估單位不擁有前述資產的所有權，或對前述資產的所有權存在部分限制，則前述資產的評估結果會受到影響。

2、我們已對本評估報告中的房地產進行了實地勘察，并對勘查的客觀性、真實性、公正性承擔責任，但我們對房地產的現場勘查僅限于其外觀和使用狀況，不承擔對估價對象的質量進行調查的責任。

3、我們提醒報告使用人關注：委托評估的房地產的面積按委托方提供的象房權證丹西街道字第2010-0102520號房屋所有權證、象國用(2010)第02650號國有土地使用證復印件中載明的面積估算，如與實際面積存在差異的，以權屬登記機關核實為準，并對評估價值按實際數量進行調整。

4、根據法釋[2004]16號最高人民法院公告《最高人民法院關于人民法院民事執行中拍賣、變賣資產的規定》，當事人或者其他利害關系人對評估報告有異議的，可以在收到評估報告后十日內以書面形式向人民法院提出。

5、納入本次評估范圍的資產是根據法院提供的清單并經我們現場清查核實確定的，具體范圍詳見資產清查評估明細表。評估基準日后、有效期以內，若資產數量及價格標準發生變化，對評估結論產生影響時，不能直接使用本評估結論，須對評估結論進行調整或重新評估。

6、本次評估對被評估單位可能存在的其他影響評估結果的瑕疵事項，在進行資產評估時被評估單位未作特別說明而評估師根據其執業經驗一般不能獲悉的情況下，評估機構和評估人員不承擔相關責任。

評估報告使用者應注意上述特別事項對評估結論的影響。

十二、評估報告使用限制說明

1、 本評估報告只能用于評估報告載明的評估目的和用途。

2、 本評估報告只能由評估報告載明的評估報告使用者使用。除法律法規規定另有規定的以外，其他單位和個人不能因為獲得本評估報告而成為本評估報告的使用者。

3、 未征得出具評估報告的評估機構同意，評估報告的內容不得被摘抄、引用或披露于公開媒介，法律、法規規定以及相關當事另有約定的除外。

4、 本評估報告書評估結論的使用有效期限為壹年，自評估基準日2017年12月8日起計算，至2018年12月7日止。當評估目的在有效期內實現時，可以評估結論作為價值的參考依據。超過壹年，需重新進行資產評估。

十三、評估報告日

本報告正式提交日期為2017年12月15日。