象山縣丹東街道梅苑小區38幢501室房地產
（含室內裝潢）及附屬用房項目資產評估報告
目錄
聲明......................................................... 2
評估報告摘要.................................................. 3
評估報告正文.................................................. 4
一、委托方與原被告及評估報告使用者................................... 4
二、評估目的......................................................... 4
三、評估對象和評估范圍............................................... 4
四、價值類型及其定義................................................. 5
五、評估基準日....................................................... 5
六、評估依據......................................................... 6
七、評估方法......................................................... 6
八、評估程序實施過程和情況........................................... 7
九、評估假設......................................................... 7
十、評估結論......................................................... 7
十一、特別事項說明................................................... 8
十二、評估報告使用限制說明........................................... 8
十三、評估報告日..................................................... 9
評估報告附件................................................. 10
聲明
1. 我們接受委托，根據國家有關資產評估的規定，按照公認的資產評估方法，對象山縣人民法院委估的資產進行了評估。我們謹就本項評估聲明如下：
2. 我們在本評估報告中陳述的事實是真實、客觀的。本評估報告中的分析和結論是我們在恪守獨立、客觀、公正的原則基礎上形成的，我們沒有受到他人的影響和制約。
3. 根據資產評估準則，遵守相關法律、法規和資產評估準則，對評估對象在評估基準日特定目的下的價值進行分析、估算并發表專業意見，是注冊資產評估師的責任；提供必要的資料并保證所提供資料的真實性、合法性、完整性，恰當使用評估報告是委托方和相關當事方的責任。
4. 我們按委托方指定的評估對象和范圍進行了評估，我們對可能屬于評估范圍內的其他資產給予了應有的關注，我們提請有關當事方高度注意交易對象、范圍與評估對象、范圍的一致性。
5. 我們與被評估資產在過去、現時和將來都沒有利益關系。我們與有關當事方及相關人員沒有任何利益關系和偏見。
6. 我們執行本項資產評估業務的目的是對委估資產所具有的價值進行估算并發表自己的專業意見，我們不會為當事人的決策承擔責任。我們提請報告使用者注意，評估結論僅在本報告載明的假設和限制條件下成立，并且不應該被認為是委估資產在市場上可實現價格的保證。
7. 我們對評估對象的法律權屬狀況給予了必要的關注，但是我們僅對委估資產的價值發表意見，我們無權對它們的法律權屬作出任何形式的保證。本報告不得作為任何形式的產權證明文件使用。
8. 我們對房屋建筑物和機器設備等實物資產的勘察按常規僅限于其表觀質量和使用、保養狀況，未觸及被遮蓋、隱蔽及難于接觸到的部位，我們未受委托對它們的質量進行專業技術檢測和鑒定，我們的評估以委托方提供的資料為基礎，如果這些評估對象的內在質量有瑕疵，評估結論可能會受到不同程度的影響。
9. 為了合理地正確使用本評估報告，我們提請評估報告使用者密切關注本報告的“評估中的假設和限制條件”、“特別事項說明”和“評估報告使用限制說明”。
10. 本報告僅供委托方為本報告所列明的評估目的服務和送交財產評估主管部門審查使用，本評估報告的使用權歸委托方所有。除按規定報送有關政府管理部門或依據法律需公開的情形外，未經本評估公司許可，報告的全部或部分內容不得發表于任何公開的媒體上。
（含室內裝潢）及附屬用房項目資產評估報告摘要
重要提示 本摘要內容摘自寧文評報字【2017】第1020號評估報告正文，欲了解本評估項目詳細情況和合理理解評估結論，應認真閱讀評估報告正文。
寧波文匯資產評估有限公司接受象山縣人民法院的委托對委估資產進行價值評估?，F將資產評估報告摘要如下：
評估目的：為象山縣人民法院司法鑒定時提供價值參考依據。
評估對象和范圍：根據象山縣人民法院2017年3月23日提供的（2017）甬象法委評102號司法評估委托書，確定本次評估對象為位于象山縣丹東街道梅苑小區38幢501室房地產(含室內裝潢），房屋建筑面積161.06平方米，半地下層附屬用房一間建筑面積16.62平方米，土地使用權面積13.76平方米。
評估基準日：2017年4月6日。
價值類型：市場價值。
評估方法：市場法。
評估結論：經評估，以2017年4月6日為基準日，象山縣人民法院委估的位于象山縣丹東街道梅苑小區38幢501室房地產(含室內裝潢）及附屬用房評估價格為人民幣1,695,000元。
本評估報告僅為評估報告中描述的經濟行為提供價值參考依據，評估結論的使用有效期限自評估基準日2017年4月6日起一年有效。
評估報告使用者應當充分考慮評估報告中載明的假設、限定條件、特別事項說明及其對評估結論的影響。
（含室內裝潢）及附屬用房項目資產評估報告正文
寧文評報字【2017】第1020號
寧波文匯資產評估有限公司接受象山縣人民法院的委托，根據有關法律、法規和資產評估準則、資產評估原則，采用市場法，按照必要的評估程序，對申請人中國農業銀行股份有限公司象山縣支行與被申請人鮑某、蔣某金融借款合同糾紛一案，關于要求對鮑某名下位于象山縣丹東街道梅苑小區38幢501室房地產(含室內裝潢）及附屬用房在2017年4月6日的市場價值進行了評估?，F將資產評估情況報告如下：
一、委托方與產權持有者概況及其他評估報告使用者
1、委托方：象山縣人民法院
2、產權持有者：鮑某
3、評估報告使用者：委托方及委托方指定的其他報告使用者
二、評估目的
因申請人中國農業銀行股份有限公司象山縣支行與被申請人鮑某、蔣某金融借款合同糾紛一案，需確定委估房地產的市場價值，本次評估目的為該行為提供價值參考依據。
三、評估對象和評估范圍
1、評估對象及范圍：根據象山縣人民法院2017年3月23日提供的（2017）甬象法委評102號司法評估委托書，確定本次評估對象為位于象山縣丹東街道梅苑小區38幢501室房地產(含室內裝潢），房屋建筑面積161.06平方米，半地下層附屬用房一間建筑面積16.62平方米，土地使用權面積13.76平方米。委托評估對象和評估范圍與本次經濟行為涉及的評估對象和評估范圍一致。
2、主要資產法律權屬狀況、經濟狀況和物理狀況
2.1象山縣丹東街道梅苑小區38幢501室的房地產，根據現場查勘的實際情況，委估房屋位于象山縣丹東街道。東至海山路，南至靖南大街，西至巨鷹路，北至塔山路。交通便捷，商業較繁華，小區物業規范。該房屋共11層，所在層次為5層，東鏟頭，南北朝向，鋼混結構。建筑面積161.06平方米，另有附屬用房一間，房號07，建筑面積16.62平方米，位于半地下層，土地使用權面積13.76平方米。附近有較完善的基礎設施和公共配套設施，生活設施齊全。周邊有陽明花園、東河花園、龍澤名園、綠城.百合苑、象山縣機關幼兒園萬象園、丹城第四小學、博浪·海港城等。房屋內墻白色乳膠漆刷，部分貼墻面磚，樓地面鋪木地板、部分地磚，門窗為鋁合金窗、木門、防盜門。水電衛齊全，通風、采光情況較好。
2.2房屋權屬：根據委托方提供的資料，委估資產房屋權利狀況如下：
房屋所有權人 | 房屋所有 權證編號 | 坐落 | 共有情況 | 結構 | 房屋總層數 | 所在層數 | 建筑面積（㎡） | 規劃 用途 |
鮑某 | 象房權證丹東街道字第2010-0105675號 | 象山縣丹東街道梅苑小區38幢501室 | 單獨 所有 | 鋼混 | 11 | 5 | 161.06 | 住宅 |
2.3土地權屬：根據委托方提供的資料，委估資產的土地權利狀況如下：
土地使用者 | 土地證編號 | 坐落 | 使用權面積（㎡） | 地號 | 用途 | 使用權類型 | 終止日期 |
鮑某 | 象國用2010第07411號 | 象山縣丹東街道梅苑小區38幢501室 | 13.76 | 25-001-181-0005-34 | 城鎮住宅用地 | 出讓 | 2073/11/17 |
四、價值類型及其定義
根據評估目的，確定本次評估對象的價值類型為市場價值。
市場價值是指自愿買方和自愿賣方，在各自理性行事且未受任何強迫的情況下，評估對象在評估基準日進行正常公平交易的價值估計數額。
五、評估基準日
本項目評估基準日是2017年4月6日。
評估基準日的選擇是委托方根據評估目的、評估要求及評估目的所對應的經濟行為所定的交易時點確定。
六、評估依據
象山縣人民法院（2017）甬象法委評102號司法評估委托書。
（二）準則依據
1.《資產評估準則——基本準則》（財企[2004]20號）；
2.《資產評估職業道德準則——基本準則》（財企[2004]20號）；
3.《資產評估職業道德準則——獨立性》（中評協[2012]248號）
4.《資產評估準則——評估報告》（中評協[2007]189號）；
5.《資產評估準則——評估程序》（中評協[2007]189號）；
6.《資產評估準則——業務約定書》（中評協[2007]189號）；
7.《資產評估準則——工作底稿》（中評協[2007]189號）；
8.《資產評估準則——不動產》（中評協[2007]189號）；
10.《資產評估準則——利用專家工作》（中評協[2012]244號）
11.《評估機構業務質量控制指南》（中評協[2010]214號）；
12.《資產評估價值類型指導意見》（中評協[2007]189號）。
（三）權屬依據
1、象房權證丹東街道字第2010-0105675號房屋所有權證復印件；
2. 象國用2010第07411號國有土地使用證復印件。
（四）取價依據
1. 同區域公開掛牌信息；
2. 評估人員現場勘察記錄及收集的其他相關估價信息資料。
七、評估方法
委估房屋位于象山縣丹東街道梅苑小區38幢501室的房地產，目前象山縣房地產市場比較成熟，類似房屋的交易案例較為豐富，根據房屋的現場勘查情況及我們所能掌握的資料，我們認為采用市場法對委估房地產進行估值是恰當的。
八、評估程序實施過程和情況
評估人員于2017年4月6日對納入此次評估范圍內的資產進行了評估。主要評估過程如下：
接受委托：2017年3月23日，接受委托后，根據評估目的、評估對象及其分布情況和計劃安排，經與委托方協商，擬定了相應的評估計劃。
現場實地勘察：包括查驗產權證明文件資料等。
評定估算：評估人員根據實際情況確定委估資產的評估方案，明確具體評估參數和價格標準，進行評估結論的分析、撰寫評估報告和說明的初稿。
內部審核、征求意見及出具報告：項目負責人在完成一審后，將報告初稿提交公司審核，審核包括部門二級審核、稽核部三級審核以及公司主管領導的最終審核。經過公司內部審核后，將評估結果與委托方進行溝通和匯報。根據溝通意見進行修改、完善后，將正式評估報告提交給委托方。
九、評估假設
1. 國家現行的有關法律法規及政策、國家宏觀經濟形勢無重大變化，本次交易各方所處地區的政治、經濟和社會環境無重大變化，無其他人力不可抗拒因素及不可預見因素造成的重大不利影響。
2. 除非另有說明，委托方完全遵守所有有關的法律法規，不會出現重大違規事項。
3. 有關利率、匯率、賦稅基準及稅率、政策性征收費用等不發生重大變化。
根據資產評估的要求，認定這些假設條件在評估基準日時成立，當未來經濟環境發生較大變化時，將不承擔由于假設條件改變而推導出不同評估結論的責任。
十、評估結論
評估結論：經評估，以2017年4月6日為基準日，象山縣人民法院委估的位于象山縣丹東街道梅苑小區38幢501室房地產(含室內裝潢）及附屬用房評估價格為人民幣1,695,000元。
十一、特別事項說明
以下為在評估過程中已發現可能影響評估結論但非評估人員執業水平和能力所能評定估算的有關事項：
(一) 由委托方提供的與評估相關的產權證明文件、資產明細及其他有關資料，是編制本報告的基礎。被評估單位和相關當事人應對其提供的以上評估原始資料的真實性、合法性和完整性承擔責任。
(二) 根據中注協會協[2003]18號文《注冊資產評估師關注評估對象法律權屬指導意見》的規定，注冊評估師執行資產評估業務的目的是對評估對象價值進行估算并發表專業意見，對評估對象法律權屬確認或發表意見不在注冊資產評估師的執業范圍；我們已對評估對象及其所涉及資產的法律權屬狀況給予必要的關注，對評估對象及其所涉及資產的法律權屬資料進行了查驗，但不承擔評估對象法律權屬真實性、合法性和完整性的責任。
(三) 對存在的可能影響資產評估值的瑕疵事項，在委托時委托方及被評估單位未作特殊說明而評估人員已履行評估程序仍無法獲知的情況下，評估機構及評估人員不承擔相關責任。
(四) 根據象房他證丹東街道字第201010043號房屋他項權證記載，本次評估房地產已設定抵押，抵押權利人為中國農業銀行股份有限公司象山縣支行，抵押金額130萬元，登記日期2010年10月11日。
(五) 本次委托評估對象鮑某名下位于象山縣丹東街道梅苑小區38幢501室房地產包括室內固定裝修及附屬用房，不包括室內可移動的電器、家俱。
(六) 本次評估房地產價值未考慮委估房地產在轉戶過程中應交的稅費。
評估報告使用者應注意以上特別事項對評估結論產生的影響。
十二、評估報告使用限制說明
(一) 本評估報告只能用于評估報告載明的評估目的和用途；
(二) 本評估報告只能由評估報告載明的評估報告使用者使用；
(三) 未征得出具評估報告的評估機構同意，評估報告的內容不得被摘抄、引用或披露于公開媒體，法律、法規規定以及相關當事方另有約定的除外；
(四) 本評估報告所揭示的評估結論僅對本項目對應的經濟行為有效，評估結論使用有效期為自評估基準日起一年；
(五) 評估基準日后，若資產數量及作價標準發生變化，對評估結論造成影響時，不能直接使用本評估結論，須對評估結論進行調整或重新評估；
(六) 本評估報告系資產評估師依據國家法律法規出具的專業性結論，在評估機構蓋章，注冊資產評估師簽字后，方可正式使用。
十三、評估報告日
評估報告提出日期為2017年4月8日。
法定代表人：馬全良
注冊資產評估師：
注冊資產評估師：
寧波文匯資產評估有限公司（蓋章）
評估報告附件
附件一、 象山縣人民法院司法評估委托書（2017）甬象法委評102號；
附件二、 象房權證丹東街道字第2010-0105675號房屋所有權證復印件；
附件三、 象國用2010第07411號國有土地使用證復印件；
附件四、 象房他證丹東街道字第201010043號房屋他項權證復印件；
附件五、 照片;
附件六、 寧波文匯資產評估有限公司資產評估資格證書復印件；
附件七、 寧波文匯資產評估有限公司營業執照副本復印件；
附件八、 寧波文匯資產評估有限公司評估人員資格證書復印件。